L’acquisto di una prima casa è un passo fondamentale nella vita di una persona e sempre più spesso comporta la necessità di richiedere un mutuo ipotecario per realizzare il progetto. Si stabiliscono tassi, rate mensili, spread, importo e durata del finanziamento e si inizia, così, una nuova vita nell’immobile di proprietà. Capita, però, che con il passare degli anni, soprattutto per i mutui di lunga durata come 30 0 40 anni, le esigenze economiche dell’utente possano cambiare. La soluzione da adottare per riuscire a soddisfare le nuove condizione è la surroga o rinegoziazione del mutuo che consentirà di modificare alcuni punti del contratto per essere adattato alla nuova realtà economica del cliente mutuatario.
Una precisazione importante sottolinea la differenza esistente tra due tipi di surroga. La prima tipologia viene richiesta da chi desidera ritoccare i piani del contratto finanziario rimanendo cliente della banca in cui è stato stipulato il contratto di mutuo ipotecario e viene chiamata anche rinegoziazione o ricontrattazione. La seconda, invece, prevede un trasferimento del contratto ad un altra banca che offre condizioni più vantaggiose e favorevoli. Una differenza fondamentale, dunque, che si riversa anche sul funzionamento delle due operazioni. Nel nostro articolo di oggi ci soffermeremo sui dettagli che ci permetteranno di delineare nettamente contorni e caratteristiche della surroga del mutuo con la stessa banca.
Mutuo ipotecario a tasso fisso: come funziona la surroga con la stessa banca
La necessità di procedere con una surroga del mutuo può essere determinata da un’insostenibilità del cliente di procedere con il pagamento della rata mensile a causa di problemi economici sopraggiunti nel tempo oppure, al contrario, da un aumento delle entrate mensili che consentono di ridurre la durata del finanziamento aumentando l’importo delle rate. Spesso, poi, il cliente tende nel tempo a ricercare la sicurezza di un tasso fisso che inizialmente non era stato adottato dato che il tasso variabile prevedeva tassi di interessi più bassi e più convenienti. Molte persone, nel momento in cui stipulano un contratto di mutuo scelgono il tasso variabile attirati da importi rateali più bassi, ma occorre tener conto che i tassi possono variare nel tempo seguendo alcuni specifici indici di mercato, andando ad aumentare anche di molto la rata mensile.
Scegliendo il tasso fisso invece, gli interessi rimarranno costanti per tutta la durata del finanziamento e non potranno in alcun caso essere variati dalla banca. Dopo alcuni anni di mutuo ipotecario a tasso variabile, ecco che il cliente mutuatario potrebbe decidere di surrogare il mutuo modificando il punto del contratto relativo proprio al tasso di interesse. La rinegoziazione, infatti, incide sui tassi, sullo spread, sulla durata e sull’importo delle rate ma non sull’importo totale della somma richiesta. Si può decidere di allungare o accorciare i tempi di rimborso aumentando o diminuendo la rata mensile e di passare dal tasso variabile a quello fisso (o viceversa) ridiscutendo le condizioni del contratto originario. E’ possibile cambiare anche il parametro di indicizzazione del mutuo ipotecario, passando, ed esempio, da Euribor a 6 mesi ad Euribor a 1 mese. Non sarà, possibile, in nessun caso, chiedere la rinegoziazione per un mutuo dall’importo maggiore. Qualora si necessitasse di una ulteriore somma occorrerebbe sostituire il vecchio mutuo con uno nuovo, restando nella stessa banca o cambiandola.
Per avviare la procedura di surroga del mutuo nella stessa banca, occorrerà semplicemente informare l’istituto delle proprie intenzioni attraverso una scrittura privata in cui si richiede un nuovo accordo. Il cliente dovrà inviare una raccomandata alla propria banca in cui specifica i punti che intende modificare (le clausole contrattuali che si possono modificare per legge sono solamente quelle citate in precedenza, tipologia di mutuo, tasso di interesse applicato, spread e durata del mutuo). L’oggetto della lettera dovrà contenere il numero della pratica e la data in cui è stato stipulato il contratto. La banca interessata alla proposta comunicherà al cliente il giorno e l’ora di un appuntamento, durante il quale un incaricato contratterà con il cliente mutuatario le nuove condizioni. Purtroppo, a differenza della surroga con un’altra banca che non può essere rifiutata, se si richiede la rinegoziazione con la stessa banca non si è certi dell’esito positivo della richiesta. L’istituto di credito, infatti, potrebbe non accettare la domanda di surroga o le richieste di cambiamento avanzate dal cliente qualora non le consideri vantaggiose. Un’eccezione è ammessa da una convenzione stipulata tra l’Associazione Bancaria Italiana e il Ministero delle Economie e delle Finanze e riguarda l’obbligo per le banche di accettare richieste di rinegoziazione dei mutui ipotecari a tasso variabile che sono stati accesi prima del 29 maggio 2008 per finanziare l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione del primo immobile.
Vantaggi della surroga del mutuo ipotecario con la stessa banca
I vantaggi della surroga del mutuo ipotecario con la stessa banca si riscontrano nel momento in cui la richiesta viene accettata. Innanzitutto, la rinegoziazione è completamente gratuita. Non sono previsti costi né penali per aver avanzato la richiesta di modifica delle condizioni contrattuali. Altro vantaggio rispetto alla surroga con un altra banca è l’assenza della necessità di dover estinguere il vecchio mutuo per aprirne uno nuovo, andando così a risparmiare sugli oneri notarili e sulle spese legate all’apertura. Inoltre, il cliente mutuatario conserva tutti i benefici fiscali stabiliti nel primo contratto e le garanzie avanzate per il mutuo da surrogare, che continueranno ad affiancare il rimborso fino al termine del finanziamento. Come già accennato, poi, la rinegoziazione con la stessa banca non prevede costi amministrativi di ricontrattazione né il pagamento di imposte o di tasse a carico del cliente.
Nessun notaio, dunque, nessuna spesa ma solo facilità nello svolgimento della surroga del mutuo con la stessa banca. Unica condizione è che entrambe le parti, cliente e banca, devono essere concordi sulle modifiche da apportare. Nessuna condizione potrà essere modificata unilateramente. Capita spesso che sia la banca a contattare il cliente per proporre una rinegoziazione soprattutto in caso di mancato pagamento di alcune rate o di comunicazione da parte del debitore di una certa difficoltà nel procedere al pagamento regolare delle rate mensili. Per non incorrere in insolvenze, l’istituto di credito erogatore del mutuo ipotecario potrebbe cercare di trovare nuovi accordi con il cliente che vadano incontro alle sue esigenze, diminuendo il rischio di sospensione del pagamento o di avvio di una procedura di recupero del credito. La soluzione, nella maggior parte dei casi, comporta un nuovo allungamento della durata del finanziamento andando a diminuire l’importo mensile da sostenere.
Come capire se la surroga è la soluzione adatta alle proprie necessità
Scegliere di richiedere la surroga del mutuo non è decisione semplice. Occorrerà innanzitutto decidere se rinegoziare con la stessa banca oppure se optare per le soluzioni di altre banche che sembrano offrire condizioni migliori e tassi più vantaggiosi. Tentare inizialmente con la propria banca potrebbe rivelarsi la scelta più giusta. Nessun istituto di credito ha voglia di lasciarsi “sfuggire” un cliente con relativo mutuo perciò nella maggior parte dei casi si otterrà un tentativo di ricontrattazione delle condizioni del contratto. I vantaggi, poi, di surrogare il mutuo con la stessa banca li abbiamo analizzati in precedenza e risultano ottimi motivi per non lasciare la strada vecchia per la nuova.
Per sciogliere i dubbi che possono giustamente frenare nella decisione di richiede la surroga di mutuo ipotecario, è possibile visualizzare degli esempi di preventivi online entrando nel sito ufficiale della propria banca. BNL, Unicredit, Intesa San Paolo, Mediolanum, Monte dei Paschi di Siena, Unipol Banca, FinecoBank sono alcune delle banche che consentono di procedere con la surroga del mutuo a tasso fisso.
Nel caso in cui le simulazioni visualizzate convincessero il cliente a richiedere la surroga nella stessa banca, sarà possibile inoltrare immediatamente la richiesta senza preoccuparsi di controllare da quanti anni si è stipulato il contratto di mutuo. La richiesta di rinegoziazione, infatti, può partire in qualsiasi momento, dato che non sono previsti limiti temporali stabiliti dalla Legge. I “requisiti” che potrebbero far ipotizzare al cliente mutuatario una risposta affermativa da parte della banca alla domanda di surroga del mutuo ipotecario sono l’aver sempre pagato puntualmente le rate mensili e l’essere clienti della banca non solo per il finanziamento ma anche come correntisti o perché in possesso di conti deposito, carte di credito e debito o altro. Presentandosi, poi, con i preventivi effettuati da altri istituti di credito obbligati ad accettare la surroga, si dimostrerà la seria volontà di cambiare le condizioni del contratto incentivando la banca a procedere con un nuovo accordo.
In conclusione, se state pensando di modificare le condizioni contrattuali del vostro mutuo ipotecario a tasso fisso o variabile per alleggerire la rata o diminuire la durata del piano di ammortamento, iniziate informandovi sugli attuali tassi di interesse, sullo spread e sull’indice Euribon. Dopo averli confrontati con i numeri stabiliti al momento della stipula del contratto e aver capito che cambiare ora sarebbe conveniente, potete procedete inviando la richiesta di surroga alla stessa banca per valutare attentamente i nuovi accordi che proporrà. Se non vi convinceranno, potrete decidere di fare domanda di surroga in un’altra banca ed intraprendere una strada diversa per modificare i piani del proprio mutuo ipotecario.
